.png "English"){kind=small}
We moeten “back to basic” in hypotheekland. Althans, als het aan de Rabobank ligt. Bestuursvoorzitter Piet Moerland zou het liefst alle ingewikkelde hypotheekproducten bij het grof vuil zetten en alleen nog maar eenvoudige hypotheken afsluiten waarop volledig wordt afgelost zoals de annuïteitenhypotheek. Waarom wil Rabobank dit? Het officiële argument van Moerland luidt dat er een soort uitruil moet komen om de hypotheekmarkt weer in beweging te brengen. Met starters op de woningmarkt als vliegwiel.
Strenge leenregels
Banken zitten in hun maag met de nieuwe, strengere regels voor het verstrekken van hypotheken, die per 1 augustus van kracht worden. Zo mogen banken bij hoogopgeleide starters geen rekening meer houden met een verwachte stijging van het loon, wanneer ze een hypotheek willen geven. Gevolg van die strengere regels ten aanzien van overcreditering is dat starters nog heel moeilijk aan een hypotheek kunnen komen. Wanneer je als starter geen hypotheek kunt krijgen, kun je geen huis kopen. En omdat de starters wegblijven van de huizenmarkt, raken mensen die hun huis willen verkopen om een ander exemplaar te betrekken, hun stulpje aan de straatstenen niet kwijt. Het resultaat kan niemand zijn ontgaan: de huizenmarkt zit op slot.
Uitruil
Voorstel van Moerland is dat banken zullen waken voor overkreditering door alleen nog hypotheken te verstrekken waarop meteen wordt afgelost. Tenminste, als toezichthouder AFM wat soepeler wordt ten aanzien van de leencriteria. Zo hopen de banken wat meer ruimte te krijgen om starters aan een hypotheek te krijgen en de woningmarkt open te breken. Het is hierom waarschijnlijk dat Moerland zijn voorstel vooraf met zijn collega's heeft besproken en gezamenlijk op wil trekken. En ja hoor, al snel nadat Moerland zijn voorstel deed, reageerden ING en ABN positief.
Minder lucratief
Het plan van Rabobank roept echter wel de nodige vragen op. Als je juist meer starters aan een hypotheek wilt helpen, waarom ga je dan als bank vrijwillig strenger zijn bij het soort hypotheek dat je verstrekt? In eerste instantie zou je denken dat de banken zichzelf in de voet schieten met het voorstel om voortaan alleen nog maar hypotheken te verstrekken die volledig afgelost worden. Het is immers geen geheim dat de kosten die banken rekenen voor bijvoorbeeld spaarhypotheken, hoger zijn dan die bij annuïteitenhypotheken. Moerland stuurt dus, omwille van het aanjagen van het volume op de startersmarkt, aan op verbreiding van hypotheekvormen waaraan banken minder geld verdienen. Dat wringt.
Hypotheekrenteaftrek
Er ontbreekt echter nog iets in de argumentatie van Rabobank: het H-woord. Hiervoor moeten we even in de techniek duiken. Wanneer je aflost op je hypotheek, zoals bij een annuïteitenhypotheek, word je totale hypotheekschuld kleiner. Bij een gelijkblijvend rentepercentage betaal je, na aflossing, steeds minder hypotheekrente die je kunt aftrekken voor de belasting. Omgekeerd is het zo dat als je de maximale rente betaalt tijdens de looptijd van de hypotheek, en na afloop aflost, het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek optimaal is. Juist hierdoor zijn allerlei hypotheekvormen waarbij je niet, of zo min mogelijk van je schuld afbetaalt, razend populair geworden.
Er ontbreekt echter nog iets in de argumentatie van Rabobank: het H-woord. Hiervoor moeten we even in de techniek duiken. Wanneer je aflost op je hypotheek, zoals bij een annuïteitenhypotheek, word je totale hypotheekschuld kleiner. Bij een gelijkblijvend rentepercentage betaal je, na aflossing, steeds minder hypotheekrente die je kunt aftrekken voor de belasting. Omgekeerd is het zo dat als je de maximale rente betaalt tijdens de looptijd van de hypotheek, en na afloop aflost, het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek optimaal is. Juist hierdoor zijn allerlei hypotheekvormen waarbij je niet, of zo min mogelijk van je schuld afbetaalt, razend populair geworden.
Kredietcrisis
In de nasleep van de kredietcrisis is iedereen het er inmiddels wel over eens dat de hoogtijdagen van de aflossingsvrije hypotheek voorbij zijn. Een van de risico's van deze hypotheekvorm is dat huiseigenaren met een restschuld blijven zitten. Het kabinet Rutte heeft vooralsnog een veto uitgesproken over beperking van de hypotheekrente-aftrek, waarmee je aflossen tijdens de looptijd automatisch aantrekkelijker zou maken. Dit onderwerp zal echter op enig moment wel weer aan de orde komen. Economische experts in binnen- en buitenland pleiten al jaren voor beperking van de hypotheekrenteaftrek, als onderdeel van een pakket om de Nederlandse huizenmarkt beter te laten werken. Dit levert de schatkist veel geld op, dat weer ingezet kan worden om bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting af te schaffen. Als banken zelf alvast beginnen met een overstap naar hypotheekvormen waarbij meteen wordt afgelost, wordt aanpak van de hypotheekrenteaftrek een stuk behapbaarder.
